据相关研究统计,目前国内社区商业地产资产管理总量在10亿㎡以上,但目前社区商业消费占比只有40%,而成熟国家社区商业消费占比高达70%。随着中国城市化进程的加快,预计未来10年将在一二线城市形成2万个新社区,未来社区商业地产资产管理发展空间巨大。
1、开发商的新宠
很长一段时间,很多商业品牌更愿意进入购物中心,而不是考虑社区业务,因为品牌引流需要商场的互动支持,覆盖面很小。相对封闭的社区商业运营管理很难吸引客流。甚至在社区商业中也很常见。菜店、超市、便利商店等也多以小租户经营为主,而非连锁品牌。
对于社区商家来说,经营和租金压力仍然是主要问题。与传统的小租户商业模式相比,在居民消费不断升级的今天,社区品牌在引流和成本上会有明显的优势。
2、当前社区商业面临的问题
(1)区域总量不平衡,导致供过于求。
(2)按配菜处理,低端同质化严重。
(3)是市场需求不明确,业态配置错位。
(4)是操作管理混乱,难以整体协作。
3、社区商业破题思路
针对当前社区商业地产资产管理面临的各种问题,笔者认为,未来的发展方向应该是以全周期资产价值提升为发展思路,改变只关注短期利益的做法,从长期资产运营开始“人、城、产”三个维度规划价值提升,从而实现项目破局。
(1)社区商业以“人”为本。人是社区商业服务的主体。如果你了解了人们的需求,你就能洞察到他们背后的市场。如果你有市场,你将有一个发展的未来。因此,如果你想做好社区商业的前期规划,你应该关注它。
(2)社区商业以“城”为底。中国改革开放40多年来,按照先富带动后富的发展逻辑,导致商业、教育、医疗等公共服务设施分配失衡,进而引发一系列的社会问题。我们需要重新认识社区商业的价值,而不仅仅是这个社区的生活设施和开发商眼中的配菜。应深入挖掘社区商业的较大潜力,实现商业资产价值大化。
(3)社区商业以“产”为媒。社区商业作为最接近消费者的终端载体,可以充分发挥连接企业和消费者之间桥梁的重要作用,为企业提供新的产品展示、体验、销售、维护消费者关系,在线商品物流配送等作用。
4、结语
社区商业“麻雀虽然小,但五脏俱全”。新时期,对于社区商业来说,以提高居民生活的获得感和幸福感为目标,从提高商业资产价值的角度,从“人、城、产”三个维度重新思考未来的发展方向,把握市场需求的新变化,将开启社区商业运作的新局面,从而帮助建设更好的生活。