科学规划注重三字公式“凹、凸、回”

商业地产运营数字化的规划是否合理，将直接影响后期投资运营的发展。因此，科学规划在整个商业地产规划体系的链中起着关键作用。商业规划不仅要注重商业价值，还要以人为本，体现人性化的东西。

比如如何考虑消费者的便利性，方便快捷，容易到达项目？如何让消费者感受到商业理念的温馨一面，比如设置太阳伞、休闲椅、中央空调、导视系统、电梯温馨提示等。当然，这些都是商业内部细节的人性化规划。

事实上，一个成功的商业项目的初步规划可以用三个字来概括：

1、“凹”字，是项目商业广场凹陷，两侧允许住宅、酒店或商业步行街板块，可规划建设购物中心，集食品、饮料、购物中心屋顶可建设空中花园、高端住宅、高级公寓或办公楼等，优势是规划设计较明显，扩大土地价值，商业广场也可以增加喷泉照明亮点，通过商业广场凝聚人气，吸引人，大大提高商业广场管理系统的项目价值。

2、“凸”字的解释基本相同，主要是为了吸引消费者的注意，充分利用广场文化，抓住眼球经济。

3、“回”字主要体现在购物中心的规划上，挖掘足够的空间，充分发挥商业价值。人们在项目中循环，停留时间更长，相应地增加了更多的消费机会和业务，为项目运营繁荣提供了良好的保障。

招商成功并不意味着运营成功

一般来说，商业地产的招商工作主要分为三部曲。

首先，所谓“擒贼先擒王”，寻找主要品牌商家，较好是世界500强零售业之一。

其次，针对主要行业的“领导者”，投资引进知名品牌旗舰店商家。

最后，考虑到周边地区或竞争商业地产的商家，他们属于主动寻找租赁商店的散户投资者。

这些常规的投资步骤，因势利导，往往很自然，很容易取得成功。然而，成功的投资并不意味着项目的成功运营。俗话说，我宁愿相信市场上有鬼魂，也不愿相信投资的嘴。在早期，为了吸引投资业绩，有很多承诺，但一旦企业招聘，发现错误的版本，适得其反，企业肯定有很多意见。

因此，前期市场调研、项目定位、规划设计、可行性经济分析、规划投资销售实施和可持续管理，然而“管理”是比较重要的。懂得经营的企业必须注重开发商业团队的定位规划和经营理念。

但真正能留下来的企业，绝对是看到开发商经营的信心，比如提供密集的规划推广服务，经常举办各种活动，吸引人气和人流，让进入的企业赚钱，这是他们可持续经营的保证。企业将与开发商一起加强、扩大和繁荣市场。