长期以来，当人们谈论中国的商业地产时，它仍然是指以住宅为主要形式的商品房开发和销售行业。据统计，中国前30名开发商的基本业务形式均以住宅开发和销售为核心业务。在这种模式下，我们更加关注融资成本、土地储备和快速周转模式。

当然，在早期市场上，也有一些商业地产企业以持有主要手段经营商业地产的案例，这也为未来商业地产资产管理奠定了一定的人才基础。2010年后，中国大陆一线城市的核心商业地产逐渐进入销售型物业转换为持有型物业的换挡期。

一、商业地产行业资产管理未来发展趋势

在增量开发到存量运营在转型过程中，经营性物业将具有更多的投资属性和持有价值。预计在政策的影响下，未来的经营或持有商业地产将对专业经营和资产管理集约化有更高的要求，这体现在资产的全生命周期管理上。

目前的资产管理业务模式难以满足新常态下商业地产行业的发展需求。根据目前市场流行的说法，商业地产行业整体走过黄金十年，走进白银十年行业整体发展趋势不变，但发展动力、产品结构、参与者和增长速度将发生重大变化。

随着行业整体增速放缓，量矛盾得到根本解决，结构性问题将成为行业的核心矛盾。目前，以融资为核心的问题是融资。资产管理业务将难以满足客户的需求，难以应对行业风险，更难得到投资者的认可。商业地产行业整体风险、区域和结构性风险的增加，将引导资产管理业务逐步脱离简单的质押融资，引入金融投资、风险对冲、机制创新等新概念和新工具。

作为资产类别，无论业主是小型家庭办公室、大型保险集团还是养老基金，收益商业地产自然都需要专业的资产管理团队。在商业地产行业发达国家，资产管理人员往往不收取固定费用，而是根据其管理业绩和资产价值进行动态收费。

二、资产管理数字化转型的变化

当数字化不干预业务行为时，收入、成本、风险和效率在人类界面上合作，资产管理往往在很大程度上依赖于运营经理（包括投资租赁、日常租赁）和物业经理（包括物业服务、建筑维护和设施设备维护）的专业能力。

从结果来看，高质量的资产经理往往因为选择优秀的运营和物业经理而实现目标和成就。新技术的应用将有效减少对人本身的依赖，客观有效地将焦点传递给整体运营管理中的所有人。