运营将决定成败。只有打开运营环节，以消费者需求为导向，合理规划和优化业务组合，从而使租户受益，才能体现商业发展的价值。因此，企业应更加注重内部技能，研究经营管理，真正将经营管理视为核心竞争力，或成为商业地产摆脱困境和风险的解药。

成功商业运营管理的核心要素如下：

抓源头，合理规划招商业态

有效合理地划分和组合不同的业态是后续业务运营的基础和源头。要合理规划招商业态，需要把握三个要点:

1、积极规划商业形式，并将设计放在前面。商业设计与商业规划密不可分。商业规划对建筑设计提出了设计要求，而建筑设计是商业规划的实现和细化。

2、合理规划业务形式的比例，构建业务形式的产业链。不同业务形式的配置和组合是业务运营的核心。

3、品牌战略合作伙伴的资源储备和管理，掌握投资推广的主动性。对于商业项目，知名品牌可以利用其品牌吸引力，迅速为项目带来稳定的客流。同时，品牌商家本身具有良好的品牌形象，是商业地产资产管理的良好广告效用。

租户和业主之间的关系应该是互惠互利的

商业地产的现金流与住宅不同。所有预算收入主要取决于以后的租金，因此是否欠租以及欠租率是判断一个商业项目能否生存的关键。因此，如果购物中心想要成功运营，它不仅应该是负责收取租金的特许权人，而且应该仔细研究“如何让租客赚钱”。小河水丰富，只有租户经营良好，才能保证购物中心的租金收入。

按需调整，不断完善业态组合

无论一个企业有多好，无论计划有多好，无论商业形式有多好，都不可能一劳永逸，一成不变。为了加强购物中心与周边客户群的匹配程度，必须不断调整，因此在行业有“一年一小调，五年一大调”的提法。

1、一年一小调：业务形式和品牌的调整和优化。商业形式的组合是一个变量，反映了趋势，应该随时随需求而变化。即使在项目开始后，也应随着商业项目的发展，不断调整和优化商业形式和品牌，并进行相应的补充投资。

2、五年一大调：刷新项目定位。商业项目的定位不一定要高端，关键是要与商圈相匹配，要与消费者相匹配。在进行商业定位时，许多企业盲目强调创新，引人注目。事实上，商业项目要按照正常的商业规律进行定位，必须与城市和地区的经济发展状况相适应，与城市的当前和未来战略和规划相匹配，与自身地块的潜在价值相匹配，与周边商业环境和竞争对手、商业发展趋势和当地消费者偏好相适应。

结语

不难预测，其自身的快速、野蛮增长，加上电力等外部影响，商业房地产将不可避免地迎来激烈的竞争，相当多的盲目建设商业项目将重组或退出，运营将决定成败，只有通过运营环节，以消费者需求为导向，合理规划和优化组合，让租户受益，是商业发展的价值体现。