2020年，突如其来的疫情让商业地产遭遇罕见“寒冬”，在进入2021年后，疫情开始常态化，数字化能力也成为行业“驭冰雪，拓边界”的“密码武器”。

回首2021年，行业在加速数字化转型的过程中带来了哪些机遇？1月26日下午，《驭冰雪，拓边界》盘点2021、展望2022年报分享圆满落幕，分享会旨在通过政策要览、行业动向、土地热点、战略合作、2021标杆项目盘点等维度对行业过去的一年进行盘点和解析，并从中汲取潜在价值，全面赋能新的一年。

海鼎科技聚焦商业地产行业，注重数字化持续发展与持久创新。在日常的工作中，不仅给客户带来了优质的数字化解决方案和服务，还凭借敏锐的商业“嗅觉”，时刻洞察行业先机，为商业地产企业和从业者提供更具价值的行业报告。

主讲人：任玉洁Viv

深度理解零售商业地产B2B行业发展趋势；

国家管理咨询师；

ROTMAN管理学院 EMBA

“尽管在过去的2年中，受疫情影响线下活动频频受限，但我们依然克服了重重阻碍，通过线上形式为每一位伙伴输送“养分”，从2020年《明道商业杂谈》到2021年商业地产月度行业报告......我们通过全面、敏锐的行业分析，坚持推送优质内容，助力大家一起成长进步，润物细无声，就像海鼎科技持之以恒不断引领于行业，急客户所需，不断创新迭代智慧商业的产品方案，为行业增效。”

2021年是“十四五”开局之年，在“寒意”还未消融的2021年，国家和地方相继出台了诸多行业信息化、数字化政策和规范。

全面的政策和规范支撑，让行业从业者在寒冬之中感受到了阵阵暖风，开始加速企业数字化转型之路，共同推动企业和行业发展。

1、行业回顾

这是更好的时代，也是更坏的时代，始终不变的，是前行的方向。始料未及的疫情影响，虽然给行业带来了巨大的影响，但也迎来了全新的发展机遇，正可谓“进窄门，走远路，见微光”，随着地产经济收紧，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。

在疫情影响下，消费者无法跟以往一样去海外旅游购物，于是国内的高端购物中心便成了“宠儿”，使得以销售奢侈品为主的高端商业销售业绩火爆，这也让国内的高端商业加紧了扩张的步伐。以SKP为例，其在过去14年只新开了两家门店，而仅在2021年就进入了三个全新省份。

2021年，百货业关店潮仍在持续，行业也正在探索全新的特色商业项目。

“严选模式”下会员制超市日渐成为低迷传统大卖场的新发展路径。物管、商管业务因其具备更广阔的想象空间，也备受青睐。

随着国内对奢侈品需求保持较快的增长，中国免税行业也进入了更加开放的“有序竞争”新阶段。未来各大免税商竞争将以规模为核心，进而延伸至供应链、运营能力、渠道+卡位等全方位的挑战。

2、土地热点

土地是商业地产开发的前提，商业地产用地经常表现为综合性用地，虽然其在出让土地总面积中比例较低，但其价值更高，这对于城市土地市场的影响非常巨大。

2021年是重点城市“两集中”政策实施的第一年，土地市场成交规模整体稳定。从整体来看，2021土地“两集中”政策一定程度上达到了“稳地价”效果。

在全国的22城中，半数城市供求规模较2020年增加，其中北京、上海、苏州、济南、长沙、合肥、杭州等城市供应规模较2020年增加30%以上，带动成交规模增长；青岛、福州缩减供地量，成交规模较2020年均下降近30%，另外，沈阳、天津、长春等城市成交面积亦下降，土地缩量将有利于缓解库存去化压力。

在进入2022年后，全国22城各批次供地时间或将较2021年有所提前，这有利于地方更好地把握供地节奏。

从成交热度来看，2021年第三批次供地土拍规则逐步放松，部分城市土地市场有所恢复，但目前房企资金压力仍较大，拿地较为理性，预计2022年首批次土地市场热度回暖有限。

3、战略合作

在战略合作上，无论企业之间，还是企业与政府之间，战略合作的关键词离不开“互惠互利、合作共赢、强强联合，优势互补”，将合作各方的优势发挥出来，可以降低企业风险，实现合作各方企业的快速发展。

2021年，在中指数据监测的239宗大宗交易成交案例中，以写字楼为目标的交易占37%，依旧是投资者更青睐的物业类型。另外，随着数字经济的崛起，网络零售带动了物流仓储需求的增长，投资者对此类标的关注度也有所上升。

据统计，2021年全国大宗物业交易成交264宗，总额超2600亿元，较2020年增长30%，基本恢复至疫情前水平。

从土地交易情况来看，四座一线城市成交额占比超80%。上海全面领跑，交易总额大幅增长，市场更为活跃。广州成交额与上年基本持平，总额与增速均在四大一线城市中排名垫底。

在这一年中，诸多房企承担社会责任与城市共发展。在乡村振兴上，通过成立公司，打通城市与农村的供销渠道，利用落实绿色发展理念，融入绿色品牌理念，不断推动企业低碳绿色发展，助力乡村振兴。在精准扶贫上，履行社会责任，以低盈利形式承接贫困地区建设。在公益基金建设上，成立专项基金，整合区域资源，推动慈善公益事业发展。

另外，在战略合作上，万达、龙湖、华润、宝龙、碧桂园、金科等头部企业动作频频，通过强强联合，优势互补的形式来实现企业的快速发展。

4、2021标杆项目盘点

理想很丰满，现实很骨感。过去一年，由于种种原因，原计划于2021年开业的近千家商业项目实际开业数量折半，全国商业体量2万㎡以上开业商业项目463家左右。

从销售额来看，据统计，2021年全国29个城市的126个购物中心总销售额高达5025.9亿，销售额同比呈上涨趋势。其中，销售额超过去年20%购物中心高达63家，且50%以上涨幅的也不在少数。

从开业项目数量来看，与去年相比，头部的商业地产集团开业项目数普遍增加；购物中心的发展呈现从碎片化到集团化、规模化发展的趋势。华东和华南依旧是受商业地产集团追捧的区域，同时四川一带也发展良好，中部的湖北湖南则紧随其后，呈现疫情后市场复苏的新面貌。

在2021年全国新开业的标杆项目中，具有以下特点：

在业态创新上，剧本杀、冰雪运动、新能源汽车、三坑服饰、电竞、露营集合、脱口秀、微醺经济、宠物、室内运动已成为2021年购物中心十大新兴业态。

另外，在2021年开业的诸多标杆项目和头部企业中（如：重庆光环购物公园、上海前滩太古里、武汉恒隆广场、成都天府国际机场、武商集团等），海鼎科技以全景化智慧商业解决方案，深度赋能集团和项目的运营管理、营销增长，为企业全面实现降本增效，助力高效发展。

5、2022新开业项目展望

2022年，全国预计有895家商业体项目开业。一线、新一线城市的商业体开业数量独占鳌头，且中小体量商业体备受商业地产企业的亲睐。

从2022年拟开业商业项目的七大地区分布来看，华东地区以362家的开业数量夺得头筹，同时拟开业数量占全年总开业数量的40%，与其他地区形成“断层”；其中江苏拟开业量达89个，山东69个，浙江58个。华南、华中、西南依次排列，开业量均超100个，北区整体开业量依旧在低位。

从城市分布来看，全国有12个城市在2022年或将有15个以上商业项目面世。这些城市里有15个城市为一线城市或准一线城市。南昌作为二线城市，也后来居上，以19家拟开业商业项目总量领先杭州、南京、成都、苏州四个准一线、一线城市。

从体量来看，2022年拟开业项目中，5~10万㎡体量的商业项目数量位居第一，占拟开业商业项目数量的37%；体量为2~5万㎡和10~15万㎡的商业项目数量旗鼓相当；体量为15~20万㎡和20~30㎡的较大体量的商业项目则不超过百家。

从商业项目的运营商来看，头部企业开业数量依旧遥遥领先。2022年或将开业10家以上的商业地产企业有8个，其中万达商管以46家稳坐第一，其他依次为：新城控股27家、爱琴海24家、宝龙20家、龙湖18家，华润18家、恒太商业17家、万科10家。

在这些2022年即将开业的标杆项目，海鼎科技将继续洞察商业地产行业的风云变幻，对资管数字化、运营数字化、营销数字化、数据智慧化的全景化智慧商业解决方案进行了升级应用，全新上线至万科、新城控股等头部企业的诸多项目中，深度赋能商业体的运营与管理，助力客户在新的一年如“虎”添翼！