地产行业中商业运营管理的几种有效方法(二)
时间:2022-03-29 15:36:26 浏览量:300 作者:海鼎 来源:海鼎

现如今房地产行业围绕着我们,对于商业地产来说,良好的商业运营管理是非常重要的。接下来,让我们来看看几种商业运营管理方法。




四、返租


在其商铺的销售中,采用了所有权、经营权和使用权分离的模式:为了提高市场接受度,将商场产权分为零,分为小产权进行销售和回收大量资金。然后,通过回报租金,从买方手中取回商业商店的经营权,每对买方都有一定比例的年回报(高于银行贷款利率)。


优点:所有权属于投资者,经营权由专业商业运营管理公司控制,入境经营者拥有物业使用权,实现三权分离。在统一经营的背景下,在很大程度上实现了商业地产的整体经营价值,使建设单位获得了较大的价值和租金增长空间。


这是一种高收益、高风险的经营模式,适用于大型封闭式购物中心。从项目开业以来的经营角度来看,通过拆除产权,销售旺铺收回了巨额资金,大大缓解了困扰开发商的长期资金短缺。进入市场后,经营状况也相对理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商店的销售。


缺点:在这种高风险、高利润模式的运营中,涉及大型商业项目的规划、设计、投资吸引力、销售、项目等环节,对开发商的综合运营能力要求很高。此外,资金回收(即产权分散销售)与商业运营(即统一规划运营)之间总是存在着深刻的矛盾,商业地产的运营对开发商的声誉和品牌的影响也将具有很强的广泛性和可持续性。


想象一下,一个销售不良、入住率低的住宅社区很容易被公众遗忘。对于一个位于市中心的大型购物广场,即使开发商销售良好,长期的负面社会影响也会大大降低开发商的品牌形象。


五、回购(房地产信托)


新的销售方式,也采用统一的管理,在北京的一个科技贸易电子城销售商店,推出了“房地产信托”产品。即将6层1万平方米的商店分成每5平方米的单位,售价7万元,四年合同到期后必须由开发商回购。对于这种创新的销售方式,项目总经理表示,目前的运营相对顺利。


目前的工作重点是改变投资者的传统投资理念,扩大这些产品的认知度。对于是否与银行合作,加入银行的金融计划,通过金融机构的干预,增加信托产品的信用,透露与银行的合作仍处于初步讨论阶段,预计需要投入大量的细节设计工作。


优点:快速收回资金,有利于管理,可利用投资者资金投机项目,增值位置;缺点:几乎增加了开发商的压力,需要开发商准备二次投资和销售,但开发商的销售难度会大大降低,因为它比一次销售要成熟得多。

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