商业运营管理唯有顺应时代发展潮流，拥抱新事物，使用新武器，不断强化精细化运营，才能真正满足不断提升的消费需求，才能抓住消费者的心，才能长时间立于不败之地。那么商业运营管理的六大要素是什么呢？

一、只租不卖

商业运营管理是一种长期投资，而不是住宅销售。这一性质决定了获得长期稳定的现金流需要较长的市场培育期，而不是短期、快速、简单地实现短期现金流平衡。

二、准确定位

在运营初期，项目应具有良好的业务定位和明确的投资对象定位。非常重要的是结合业务形式的实际运营要求，提出具体的业务形式分配、店铺分割模式和配套要求。从物业实际运营商的角度来看，此时应提前干预业务管理。客户群确定后，需要通过业务形式、类别组合和合适的品牌级别来解释其功能定位。与复杂的定性分析相比，直观的数据呈现更能揭示真相。因此，购物中心的业务分析应围绕客流、销售、租金、租金和销售比例等客观数据进行。

三、招商在前

1、确定主要商店的主要商店并不是越来越好。在城市商业区，百货公司、电影城和数字城等是非常好的选择。如果位置差一点，你可以做超市，然后到郊区，你可以做家、建材等。至于主要商店，经常与不同形式的主要商店、百货公司、超市等合作，以吸引不同层次的消费者，提高主要商店的比较效益。

2、现在缺少的是主要商品店。目前，中国缺乏的不是主店或小店。非常缺乏的是500-1000平方米的次主店，具有特色经营。目前，相当多的购物中心开发商在招商前先开工，然后在招商前建成一半。

四、规划设计

1、交通系统规划设计中非常重要的是交通系统。一是平面交通系统，人员和车辆应分流，人员进出门不应靠近车辆出入口；二是垂直交通系统应合理，方便人员上下流动；第三，合理安排卸货区。

2、高度，不同的负荷形式对高度和负荷的要求完全不同。餐饮地板应降低板材，排油和排水。所以投资在前面，设计更合理。

五、成本控制

1、集中控制：选择施工队伍、招标、集中采购，主要集中控制，公司、部门不能控制成本。

2、准决算管理：所有项目施工图、预算，与施工单位签订准决算合同，无图纸变更，不再进行决算。这可以很好地堵塞内部管理的漏洞。

3、成本控制：成本控制的关键是设计成本控制。只有实施成本控制的图纸设计，才能真正控制成本。

六、物业管理

物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅物业管理。商业物业管理的一个非常重要的内容是需要补充投资吸引力。任何商店的投资吸引力都不意味着投资吸引力已经结束。