关注过上一期的读者应该对资产管理数字化的行业背景、资产估算基本逻辑及市场前景有了一定的认知。本期将延续这一课题，针对如何实现数字化改造商业地产资产管理及运营进行深入的探讨和阐述。

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

01 商业地产分类及运作模式

商业地产有多种分类方法，可按照行业、地域、服务或功能进行分类。通常按照功能分类可分为购物中心、百货、写字楼、文旅、奥莱、产业园、社商、底商等。

商业地产的主要运作模式包含只租不售、出售及租售并举三大类。

👉 只租不售

一般指项目落成后形成一个独立的产权，经过租金作为主要收入来源，可用作后续抵押、贷款或增值后整体出售，进入下一轮资金的运作。

👉 出售

出售则是商业地产原本最原始的一种模式。由于商业地产项目具备总价高、风险高、投资回报率长等特点，部分投资者会选择出售。

👉 租售并举

顾名思义是部分选择租赁、部分出售的模式。

现状来看，一二线城市核心地段大多为自持，边缘地段可能会有租售并举的形态出现，三四线城市会有多比例的返售的形态出现。

今天分享的更多适用于只租不售这一主流形态。在这种运作模式下如何更多地通过数字化改造商业地产资本的管理及运营呢？万超杰进行了详细地阐述与探讨。

02 数字化改造

1. 招商管理

招商板块在商业地产项目中占据了至关重要的位置，招商实现数字化可成为商业地产项目成功运作的重要支撑。

招商数字化一般分为6个步骤：市场调研、招商策略制定、招商实施、品牌库建立、合同管理、进度管理。

市场调研是筹开项目各个板块标准设定的基础，不仅仅只局限在招商层面。通过对项目所在城市概况的了解，城市零售业的发展情况，周边环境及人群的深入调研分析以及同类竞争对手的分析与研测，得出全面且深入的调研报告，从而为后续的招商政策制定及招商方案的拟定做支撑。

招商政策及招商方案的制定主要包含各个商铺的租金设定、业态租赁年限、租金缴纳方式、保证金、租金增长比率等，确认招商店铺一铺多落的品牌名单，同时数字化系统可针对于备选品牌进行横向比较。

招商计划便随即可做相应规划，设定招商人员编制，按楼层或业态进行划分，从而分配招商任务及指标。

合同签订环节数字化系统可实现「全生命周期管理」👇

由于招商针对不同品牌有不同的合作方式，相对应的需要不同的合同类型。例如租赁合同、联营合同、多经合同及特殊类型合同。在合同录入和合同审批环节可自定义设置规则及对接OA系统，真正实现招商数字化。

2. 营运管理

项目开业后便转入营运阶段，营运板块通常工作较细碎，也渗透到整个项目正常运转的方方面面。数字化的介入可在销售管理、现场服务、商户互动、车流客流及商户退场等环节进行优化升级。

商场经营过程中，由于部分租户涉及按扣点结算，以及商场从整体运营管理的需要出发，会要求租户如实上报销售额，双方一般也会在合同里面有相关的条款约定。

然而，在实际执行过程中，有些租户为了减少提成租金，也为了降低商场对他们的销售期望，会采取漏报、瞒报的方式，对于商场营运人员来说如何获取租户准确的销售数据就成为了行业共同面对的难点。

一旦获取的租户销售数据不准确，容易导致用户体验差及影响项目方得出准确的经营分析数据。

销售管理数字化可全面解决这一难题。针对于不同的店铺类型可适配不同的获取销售数据的方法。

此外，现场服务同样在物品借用、投诉建议、通知公告、现场服务、工程报修、及事件提报等环节采用数字化改造，这样可实现营运的便捷性和实时性。

3. 企划推广管理

企划推广的工作通常协同部门比较多，对接外部的资源及工作也比较繁杂。特别是商场的活动场地、广告位、LED屏等多经渠道，会涉及到内部租户及外部第三方的合作。

尤其是成熟性的商业地产项目，其全年的多经收入也是十分可观的。所以多经点位的数字化管理必不可少，提前设置好各经营点位的价格、租金、使用权责及管理规则，可大大减少人力投入。

其次，营销管理同样可进行数字化改造。活动的预算、计划、供应商管理、SP营销方案、规则、分摊结算、活动成效的分析等，都可以通过数字化来实现。

4. 物业管理

物业管理的数字化改造主要可从设备管理、保养巡检、工单管理、能耗管理、物料管理及保洁绿化六大板块切入。

5. 财务管理

财务管理需要十分严谨和缜密的数字化系统方能替代人工。从商业地产的租户入驻这一业务线来看，主要可分为铺位锁定、签订合同、进场入驻、日常运营及撤铺清场几个节点。

相对应每一个节点，均需财务线的配合与协同。如按照一铺一议的原则，则需要庞大的财务团队介入，耗费大量的人力方能支撑。故财务数字化管理则可便捷有效地改善这一难题。

财务一体化既可以提高工作效率，又可减量降本，还可减少人为误差。

6 移动经营管理

一是针对于租户，提供商户服务平台，对商户进行管理，并服务于每一个商户。二是建立运营管理平台，帮助购物中心高效运营每一项业务。

7. 数据分析

在现今这个数据爆发的时代，数据渠道来源多、信息量大，人工数据分析耗时耗力且成本高。另外，上一季的「方寸山识见」有提到，很多购物中心渠道与渠道之间数据并没有打通，有效利用起来，形成数据孤岛。

加之，部分购物中心的数据挖掘不足，仅有的BI报表只供表面大维度的数据采集，不能满足现今的深度数据分析及利用。另外，由于有的系统缺少业务支撑，无法直观反映问题，为业务决策做依据导向。

因此，建设智能分析平台势在必行。

03 小结

总的来说，商业地产的数字化改造需要渗透到战略层、经营层及作业层，方能实现真正的数字一体化。了解集团、项目运营的实时更新情况，为领导层提供风险预警，及时对关键数据提供趋势分析导向。

同时为经营层、作业层提供灵活多变多维度的BI数据报表，为经营层在运营过程中详细把握分析数据的素材，为招商调铺、财务管理、营销推广、租户管理、运营服务等核心环节做支撑。

加之，各渠道数据打通，形成数据中台，才能有效综合分析，为商家和顾客提供优质服务，做到「想之所想、行之所行」。