从2017年开始，商业地产行业的开发投资额或面积处于逐年下降的趋势，商业地产步入存量时代。在消化库存的大背景下，从资产层面看，房地产融资难度加大、重资产逐步往轻资产转变，因此，在去粗存精、优胜劣汰的市场驱动下，资产化管理显得尤为重要。

众所周知，重资产的时代中，其重点在于拿地、开发、销售，相反轻资产的项目更多重心放在持有、运营及证券化的运作上。商业地产轻资产来源于美国房地产企业，其特点是投入小、风险小、高杠杆率、高回报率、标准化程度及专业化程度高。并且，其发展趋势是不断专业化、精细化，通过增值服务获取收益，收益模式也更丰富。

目前国内各大商业地产正在尝试或践行的轻资产模式如下👇

1. 以运营商为核心，输出管理。

主要体现在提供选址、设计、招商、管理等服务，通过运营实现资产升值，提高长期增值收益。

2. 通过资产证券化，盘活存量资产。

运营机构作为受托管理人的基金模式，如大悦城地产的「大资管」战略、银泰的「类REITSs」一系列产品服务。

3. 合作开发

通过收购手段，输出品牌及管理，盘活被收购企业的总资产。

据了解，众多头部房地产企业已设立了独立的商业板块来运营轻资产板块，如万科旗下印力集团、碧桂园旗下文商旅集团、 旭辉成立商业地产管理总部、 金科成立商管公司和社区商业部等。2020年以来，超过15家从房企中分拆出来的泛地产类企业向港交所递交IPO申请，可见众多房地产企业都有多维度的轻资产布局。

可见，资本市场在逐渐认可商业运营资本化的趋势，也是值得研究和探讨的课题之一。

01 资产管理数字化

众所周知，商业地产的本质是ROI（Return On Investment投资回报率），如果要提高ROI，就必定需要增加收入降低成本，其商业逻辑如下👇

商业资产管理需要结合资产本身的特性和评估，同时反哺至商业地产资产运营管理系统中去，构建商业地产资产运营的数字化框架。从投资测算到价值分析，再到资本退出，就是我们平时常说的「投」「融」「管」「退」构成的完整闭环，数字化手段必不可少。

立项调研是指通过目标项目所在地的信息管理，包括城市经济指标、人口分布、周边配套、交通情况、项目基本信息等等，建立全面的项目调研指标体系。这是计算整个商业地产项目的投资估值和投资回报的前序条件。

此外，商业地产项目需要进行严格的空间测算。其中包含面积的分配、楼层的划分、业态分配、楼层业态占比。

大家都知晓，租金是一个商业地产项目收入的重要组成部分，筹开项目如何测算精准的租金区间呢？租金指标需要健全的参数管理体系。

首先要通过详细的空间测算结合之前的详尽调研报告，设定楼层的基础单价及每个楼层的租金系数。并且，设定不同业态对应的租金系数、租赁年限、租金递增率、管理费单价、管理费递增率等指标，加之设定不同业态每年的出租率。

这样，便可基本得出各楼层对应的租金水平，并且是符合周边人群的消费水平的，那么便可计算出一年的租金收入及物业收入水平。要注意的是，以上的所有参数及指标都可进行动态的调整，实时对测算结果进行对比。

除了收入之外，影响ROI的另外一大板块是成本的管理与控制。定义项目的整个建造成本，测算项目的投资回报率,成本包括土地费用、工程建造成本、运营管理费用、能耗费用、招商渠道费用、财务费用、人力成本及其他费用等。

这一步骤也至关重要，成本测算决定了贷款本金及贷款利率，用于后续测算每年现金流。

收支测算范例如下👇

根据收入测算（租金收入、物业费收入、停车收入、多径收入等）、运营支出费用、税金、贷款利息支出、项目投资金额可测算出每年的净收入和投资回报率。

02 常用资产估值法

在明确资产估值的类型和权属、估值的目的和估值时的市场情况等一系列前提后，选用适合的估值方式对资产进行估值。常见的资产估值方法有收益估值法、比较估值法、成本估值法及每平方米估值法。

其中比较估值法比较适用于交易频繁易对标的项目；成本估值法则比较适合内容独一性、资源唯一性的项目，例如旅游地产或文旅地产，很难找到类似的项目对标，通常需要通过复建的方式来估算复建成本；每平方米估值法顾名思义是根据按面积的单价来评估，通常更适用于商铺。

在商业地产领域，通常使用收益估值法进行估值。针对商业地产的盈利模式和估值，不同的指标计算方式不同，所以用处不同。对很多地产人，特别是投拓人员来说，这方面一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。不同的计量方法对企业利润的影响是很大的。

2019《商业不动产资本化率调查报告》

03 轻资产业务展望

从国家政策来看，轻资产业务有较大的发展前景，尤其是持续性持有型项目。其次，市场空间比较大，来源于美国的REITs在美国的市场占比高达60%，但在中国的市场占比较低。

此外，REITs占比有待提高，行业成熟度必然也会逐步精细化、规范化。头部企业借助于较成熟较全面的运营体系，加之外部的投资资源、招商资源、营销资源、品牌资源等，可快速复制，形成轻资产的输出。

尤其是三四线城市来说，当地提供物业团队，轻资产输出，结合专业团队的资金渠道、运营管理输出、品牌资源等，可有效控制成本并提高收入，快速实现项目落地和资产升值。

轻资产运营是商业地产专业化后的一条必经之路。随着经验、人才、品牌的积累，轻资产模式可以使房企从单一的依赖资本优势转向专业技能、智力资本和品牌的输出。