资产管理数字化的技术落地应用 |「方寸山识见」第六季总第21辑
时间:2020-10-21 14:14:11 浏览量:365 作者:海鼎科技 来源:海鼎科技


从2017年开始,商业地产行业的开发投资额或面积处于逐年下降的趋势,商业地产步入存量时代。在消化库存的大背景下,从资产层面看,房地产融资难度加大、重资产逐步往轻资产转变,因此,在去粗存精、优胜劣汰的市场驱动下,资产化管理显得尤为重要。



众所周知,重资产的时代中,其重点在于拿地、开发、销售,相反轻资产的项目更多重心放在持有、运营及证券化的运作上。商业地产轻资产来源于美国房地产企业,其特点是投入小、风险小、高杠杆率、高回报率、标准化程度及专业化程度高。并且,其发展趋势是不断专业化、精细化,通过增值服务获取收益,收益模式也更丰富。


目前国内各大商业地产正在尝试或践行的轻资产模式如下👇


1. 以运营商为核心,输出管理。


主要体现在提供选址、设计、招商、管理等服务,通过运营实现资产升值,提高长期增值收益。


2. 通过资产证券化,盘活存量资产。


运营机构作为受托管理人的基金模式,如大悦城地产的「大资管」战略、银泰的「类REITSs」一系列产品服务。


3. 合作开发


通过收购手段,输出品牌及管理,盘活被收购企业的总资产。


据了解,众多头部房地产企业已设立了独立的商业板块来运营轻资产板块,如万科旗下印力集团、碧桂园旗下文商旅集团、 旭辉成立商业地产管理总部、 金科成立商管公司和社区商业部等。2020年以来,超过15家从房企中分拆出来的泛地产类企业向港交所递交IPO申请,可见众多房地产企业都有多维度的轻资产布局。



可见,资本市场在逐渐认可商业运营资本化的趋势,也是值得研究和探讨的课题之一。


01 资产管理数字化


众所周知,商业地产的本质是ROI(Return On Investment投资回报率),如果要提高ROI,就必定需要增加收入降低成本,其商业逻辑如下👇



商业资产管理需要结合资产本身的特性和评估,同时反哺至商业地产资产运营管理系统中去,构建商业地产资产运营的数字化框架。从投资测算到价值分析,再到资本退出,就是我们平时常说的「投」「融」「管」「退」构成的完整闭环,数字化手段必不可少。



立项调研是指通过目标项目所在地的信息管理,包括城市经济指标、人口分布、周边配套、交通情况、项目基本信息等等,建立全面的项目调研指标体系。这是计算整个商业地产项目的投资估值和投资回报的前序条件。


此外,商业地产项目需要进行严格的空间测算。其中包含面积的分配、楼层的划分、业态分配、楼层业态占比。



大家都知晓,租金是一个商业地产项目收入的重要组成部分,筹开项目如何测算精准的租金区间呢?租金指标需要健全的参数管理体系。


首先要通过详细的空间测算结合之前的详尽调研报告,设定楼层的基础单价及每个楼层的租金系数。并且,设定不同业态对应的租金系数、租赁年限、租金递增率、管理费单价、管理费递增率等指标,加之设定不同业态每年的出租率。


这样,便可基本得出各楼层对应的租金水平,并且是符合周边人群的消费水平的,那么便可计算出一年的租金收入及物业收入水平。要注意的是,以上的所有参数及指标都可进行动态的调整,实时对测算结果进行对比。


除了收入之外,影响ROI的另外一大板块是成本的管理与控制。定义项目的整个建造成本,测算项目的投资回报率,成本包括土地费用、工程建造成本、运营管理费用、能耗费用、招商渠道费用、财务费用、人力成本及其他费用等。


这一步骤也至关重要,成本测算决定了贷款本金及贷款利率,用于后续测算每年现金流。


收支测算范例如下👇



根据收入测算(租金收入、物业费收入、停车收入、多径收入等)、运营支出费用、税金、贷款利息支出、项目投资金额可测算出每年的净收入和投资回报率。


02 常用资产估值法


在明确资产估值的类型和权属、估值的目的和估值时的市场情况等一系列前提后,选用适合的估值方式对资产进行估值。常见的资产估值方法有收益估值法、比较估值法、成本估值法及每平方米估值法。


其中比较估值法比较适用于交易频繁易对标的项目;成本估值法则比较适合内容独一性、资源唯一性的项目,例如旅游地产或文旅地产,很难找到类似的项目对标,通常需要通过复建的方式来估算复建成本;每平方米估值法顾名思义是根据按面积的单价来评估,通常更适用于商铺。


在商业地产领域,通常使用收益估值法进行估值。针对商业地产的盈利模式和估值,不同的指标计算方式不同,所以用处不同。对很多地产人,特别是投拓人员来说,这方面一直是一个模糊地带,甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。不同的计量方法对企业利润的影响是很大的。


2019《商业不动产资本化率调查报告》


03 轻资产业务展望


从国家政策来看,轻资产业务有较大的发展前景,尤其是持续性持有型项目。其次,市场空间比较大,来源于美国的REITs在美国的市场占比高达60%,但在中国的市场占比较低。


此外,REITs占比有待提高,行业成熟度必然也会逐步精细化、规范化。头部企业借助于较成熟较全面的运营体系,加之外部的投资资源、招商资源、营销资源、品牌资源等,可快速复制,形成轻资产的输出。


尤其是三四线城市来说,当地提供物业团队,轻资产输出,结合专业团队的资金渠道、运营管理输出、品牌资源等,可有效控制成本并提高收入,快速实现项目落地和资产升值。


轻资产运营是商业地产专业化后的一条必经之路。随着经验、人才、品牌的积累,轻资产模式可以使房企从单一的依赖资本优势转向专业技能、智力资本和品牌的输出。

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