在商业房地产行业中，资本、经营、房地产。这一次序是指当一个商业项目做出决定时，需要达到的优先级。但这一商业逻辑实际上并不受重视，多数时候，往往是房地产行业一家独大。理由很简单，在国外成熟的商业房地产市场上，这三种逻辑对应于三家公司，并且三家公司是独立的。但是实际上这三个是一家，都是开发商自己做的。

在发展企业中，房地产是一种非常强大的力量。实际上，大多数的商业项目都是发展主导型的，利用地产思维去操盘并不奇怪。但房地产的经营可以忽略不计，但不能忽视资金，因为资金在所有的行业中，永远是老大。

企业项目所需要的资金是长期低成本的资金，而在房地产领域中一直都是高成本资金，正因为资金的不匹配，导致国内商业地产管理项目的盈利模式，多以散售为主。如今我们所说的资本对商业地产的关注，其实就是指长期资本开始进入商业地产，这也是商业地产能够健康发展的前提。

回过头来，商业地产之所以出问题，其实根本原因是长期资金短缺，导致短期套现思维盛行。因为短时间内可以变现，那势必忽略商业项目的长期价值。

在变现有困难之前，才想起来需要经营，但实际上，大多数开发商根本没有经营理念，他们所谓的经营实际上就是两个字--招商。因此许多项目都是在建筑已经封顶后，才引入商业管理公司，此时运营所能起到的作用，要么锦上添花，要么进行修改。

假如项目有硬伤，再厉害的高手也回天无力。诚然，很多开发商都知道先做好经营，但由于开发商根本就不知道经营意味着什么，所谓的让商业管理公司提前介入，只是在销售思维的引导下做好，要么是锦上添花，要么是修修改改。

但在长期资本介入后，该产业将发生巨大的变化，因为资本看重的是商业项目的长期价值，要获得长期价值，必须对商业运作的本质进行回归。所以，从行业上看，商业地产中，资金是第一位的，其性质决定了项目的顶层策略。但如果我们换一个角度，从商业项目的价值实现上看，则经营才是第一位，也就是说，商业地产的经营已经熬到天亮。