在新零售业浪潮中，“人”与“货”相继数字化，“场”终于来到了数字的前夜，市场沉寂收租赚钱的滋润日子一去不回。向精细经营，已经成为商业地产向后发展的必然方向。

这一时期是以“场”为商业中心的时代，商场主要是通过租金来赚钱，租金占80%。单纯地说，商场租金价值主要体现在两个方面：一是空间的价值，空间越大，配套设施越齐全，租金越高，二是客流价值，人流量大的商场，租金自然也较高。

但是近几年来，商场的日子越来越艰难了。据统计，2017年全国有970个购物中心开工，实际开业504个，购物中心总体开工率下降到52%。一方面，电商的崛起重重地撞到了商场的腰包，使其地位有所动摇。另外，商场间的竞争也越来越激烈。购物中心同质化日益严重。客流量不足，租客难求，粗放经营模式下租金收入已触顶。此外，中国消费者也在不断升级，实体零售的革新，也更加愿意为体验、环境和服务付费。

以往，商场对于流量的经营比较简单，主要通过选址和招商初步圈定目标消费人群，再通过不同品牌、不同业态的组合布局带动客流在场内的流动。这一运作基于商场专业知识和对消费心理的宏观把握，缺乏对个体消费者的洞察力。

商业地产管理应推进精细化运营，海鼎的目标就是要建立一个国内最具人文关怀的主题购物中心，而没有关注消费者群体。公司一直注重使用科技手段来达到这个目的，以前都是通过WiFi探头，但图普技术提供的访问者数据化解决方案，能够统计消费者年龄、性别等方面的信息，将客户由一个个数字ID变为更生动的人物形象，从而使我们更了解消费者，另外，商场内各个商区的热度分布也有了更为直观的感觉，在调整业态布局上能起到积极作用。

在粗放型开发为王道阶段的最后，商业地产精细化运营时代正式到来。适应、创新、精细运作，是当今市场发展趋势和开发商共同思考的主题。